März 9, 2026

Schimmel im Stockwerkeigentum – wer ist verantwortlich?

Foto: pexels-nese-dolan

Schimmel in einer Eigentumswohnung kann eine komplexe Situation sein. Grundsätzlich ist jeder Eigentümer für den Zustand seiner eigenen Wohnung verantwortlich. Schwieriger wird es jedoch, wenn die Ursache des Schimmels nicht eindeutig innerhalb der Wohnung liegt, sondern möglicherweise aus Bereichen stammt, die zum Gemeinschaftseigentum gehören.

Besonders problematisch wird die Situation, wenn größere bauliche Schäden vorliegen. In solchen Fällen können die Kosten einer Sanierung erheblich sein. Wenn der Schaden zunächst nur in einer einzelnen Wohnung sichtbar wird, kann es zu Diskussionen darüber kommen, wer für die Ursache und die Kosten verantwortlich ist.

Aus eigener Erfahrung kann ich sagen, dass solche Situationen über längere Zeit ungelöst bleiben können. Trotz mehrfacher Meldungen an die Verwaltung wurden zunächst keine umfassenden Untersuchungen durchgeführt. Häufig wurde als mögliche Ursache ein falsches Lüftungsverhalten genannt oder vorgeschlagen, die betroffenen Stellen lediglich zu reinigen oder zu überstreichen.

Nachdem der Schimmel über einen längeren Zeitraum immer wieder auftrat, wurde schließlich ein Bauphysiker hinzugezogen. Bei dieser Untersuchung stellte sich heraus, dass ein baulicher Mangel vorlag, der bereits seit vielen Jahren bestand. In diesem konkreten Fall fehlte im Bereich eines gemeinschaftlich genutzten Veloraums die vollständige Dämmung einer Wand sowie eines Teils der Decke. Dadurch konnte Feuchtigkeit in angrenzende Bereiche eindringen.

Erst durch diese fachliche Untersuchung konnte die tatsächliche Ursache festgestellt werden. Solche Beispiele zeigen, dass wiederkehrender Schimmel nicht immer auf das Nutzungsverhalten zurückzuführen ist, sondern auch durch bauliche Mängel entstehen kann.

Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Im Stockwerkeigentum wird grundsätzlich zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden.

Sondereigentum

Zum Sondereigentum gehören Bereiche, die dem einzelnen Eigentümer gehören, zum Beispiel:

Innenwände
Bodenbeläge
Möbel
Innenausbau der Wohnung

Für Schäden innerhalb dieser Bereiche ist in der Regel der jeweilige Eigentümer verantwortlich.

Gemeinschaftseigentum

Zum Gemeinschaftseigentum gehören Bauteile, die allen Eigentümern gemeinsam gehören, zum Beispiel:

Fassade
Dach
Gebäudeabdichtung
tragende Wände
Außenkonstruktion
Fundament und Sockelbereich

Probleme in diesen Bereichen können Auswirkungen auf einzelne Wohnungen haben.

Schimmel durch bauliche Ursachen

Wenn Schimmel durch Probleme im Gemeinschaftseigentum entsteht, kann die Eigentümergemeinschaft für die Sanierung verantwortlich sein.

Typische Ursachen können sein:

feuchte Außenwände
mangelhafte Gebäudeabdichtung
Schäden an der Fassade
Feuchtigkeit aus dem Erdreich
Wärmebrücken

In solchen Fällen reicht es oft nicht aus, nur den sichtbaren Schimmel zu entfernen. Entscheidend ist, dass die bauliche Ursache behoben wird.

Schimmel durch Ursachen innerhalb der Wohnung

Liegt die Ursache im Sondereigentum, kann der einzelne Eigentümer verantwortlich sein.

Beispiele hierfür sind:

Wasserschäden innerhalb der Wohnung
dauerhaft hohe Luftfeuchtigkeit
Möbel direkt an kalten Außenwänden
ungünstiges Heiz- oder Lüftungsverhalten

Auch in solchen Fällen sollte jedoch zunächst geprüft werden, ob tatsächlich das Wohnverhalten die Ursache ist.

Warum eine fachliche Untersuchung wichtig ist

Schimmel wird häufig vorschnell auf falsches Lüften zurückgeführt. In der Praxis können jedoch auch bauphysikalische Ursachen eine Rolle spielen.

Eine fachliche Untersuchung kann zum Beispiel klären:

ob Feuchtigkeit in der Wand vorhanden ist
ob Wärmebrücken bestehen
ob Schäden an der Gebäudeabdichtung vorliegen
ob Feuchtigkeit aus dem Erdreich eindringt

Je nach Ergebnis können anschließend geeignete Maßnahmen geplant werden, etwa eine bauliche Sanierung oder weitere Untersuchungen.

Bei Schimmel im Stockwerkeigentum ist entscheidend, wo die Ursache des Problems liegt.

Erst wenn geklärt ist, ob der Schaden im Sondereigentum oder im Gemeinschaftseigentum entstanden ist, kann die Verantwortung für die Sanierung eindeutig zugeordnet werden. Eine fachliche Untersuchung kann dabei helfen, die tatsächliche Ursache zu bestimmen und geeignete Maßnahmen einzuleiten.

Rechtliche Einordnung

Stellt sich heraus, dass der Schimmel durch einen Mangel im Gemeinschaftseigentum verursacht wird, ist grundsätzlich die Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG) verpflichtet zu handeln.

Nach Art. 712a ff. ZGB gehört das Gebäude sowie seine tragenden und schützenden Bauteile zum gemeinschaftlichen Eigentum aller Stockwerkeigentümer. Die Gemeinschaft ist deshalb verpflichtet, diese Teile des Gebäudes zu unterhalten, zu reparieren und in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten.

Darüber hinaus kann bei baulichen Mängeln oder Schäden auch Art. 58 OR (Werkeigentümerhaftung) relevant sein. Danach haftet der Eigentümer eines Gebäudes grundsätzlich für Schäden, die durch fehlerhafte Anlage, mangelhaften Unterhalt oder bauliche Mängel entstehen.

Wenn also ein Schaden – beispielsweise Schimmel – auf bauliche Probleme im Gemeinschaftseigentum zurückzuführen ist, kann die Eigentümergemeinschaft verpflichtet sein, die Ursache zu beheben und das Gebäude entsprechend instand zu setzen.

Wann kann es sinnvoll sein, einen Anwalt einzuschalten?

In vielen Fällen lassen sich Schimmelprobleme durch Gespräche mit der Verwaltung oder der Eigentümergemeinschaft klären. Wenn jedoch über längere Zeit keine Lösung gefunden wird, kann es sinnvoll sein, rechtlichen Rat einzuholen.

Ein Anwalt kann insbesondere dann hilfreich sein, wenn:

der Schaden trotz mehrfacher Meldung nicht untersucht wird
notwendige Sanierungsmaßnahmen über längere Zeit nicht umgesetzt werden
unklar ist, wer für die Ursache des Schadens verantwortlich ist
die Eigentümergemeinschaft notwendige Maßnahmen ablehnt
bereits gesundheitliche oder finanzielle Schäden entstanden sind

Ein Anwalt kann die Situation rechtlich prüfen, die Verantwortlichkeiten klären und gegebenenfalls weitere Schritte empfehlen. In vielen Fällen kann bereits eine rechtliche Einschätzung helfen, eine Lösung zwischen den Beteiligten zu finden.

Wichtig ist jedoch, dass zunächst möglichst viele Informationen gesammelt werden, zum Beispiel:

Fotos der Schäden
Protokolle oder Meldungen an die Verwaltung
Baupläne oder Unterlagen zum Gebäude
fachliche Gutachten, etwa von einem Bauphysiker

Diese Dokumente können dabei helfen, die Situation besser zu beurteilen und mögliche Ansprüche zu klären.

Wenn Räume durch Feuchtigkeit oder Schimmel nicht mehr normal genutzt werden können, kann dies eine erhebliche Qualitäts- und Gebrauchsminderung der Wohnung darstellen. In solchen Fällen können Eigentümer unter Umständen auch Schadenersatz oder Kostenersatz verlangen.